Her finner du veivisere, råd og annen informasjon som kan være nyttig når du skal i gang med et byggeprosjekt.

Gå til Direktoratet for byggkvalitet

Byggesøknader

Gå til søknad for byggesak

 

Nabovarsel


Skal du utføre søknadspliktige byggetiltak stilles det krav til nabovarsling. Naboer og gjenboere skal varsles før søknad om tiltak sendes kommunen. Nabovarsel kan gis på tre måter; enten ved e-post, personlig oppmøte eller ved rekommandert sending. Du velger selv hvilke naboer og gjenboere som skal varsles på hvilken måte.

Hvem må du varsle?


Før du sender inn en søknad om å bygge noe på en eiendom, må du varsle naboer og gjenboere og gi de mulighet til å uttale seg.

En naboeiendom har felles grense med den eiendommen du skal bygge på
Gjenboereiendommer ligger på den andre siden av et åpent areal, for eksempel en vei, parkeringsplass, lekeplass, friareal og lignende.
NB! Både eiere av bebygde og ubebygde eiendommer skal varsles. Dersom det er registrert flere eiere, skal alle varsles. 

Offentlige eiere skal også varsles.

For sameie, seksjoner eller fellesarealer må du varsle styret, ved for eksempel styreleder. Er det ikke valgt styre, må du varsle alle medeiere.

Det sendes også nabovarsel til grunneier på eiendommen tiltaket gjelder, dersom det ikke er formell grunneier som er tiltakshaver.

Hva skal et nabovarsel inneholde?
  • Fylt ut skjema "nabovarsel" 
  • Målsatte tegninger: snitt og fasadetegninger i målestokk 1:100
  • Situasjonskartet med inntegnet tiltak og nødvendig terreng endringer.
  • Opplysninger om dispensasjon (Dersom du søker om dispensasjon)
  • Hvilken bestemmelse du søker dispensasjon fra
  • Begrunnelse for søknad om dispensasjon.
Tre forskjellige blanketter

 

Behandlingstid


Som hovedregel er behandlingsfristen vår 3 uker for byggetiltak som er i tråd med regelverket, og 12 uker for mer omfattende saker.

Tidsfrister for kommunens saksbehandling

2 uker

  • forhåndskonferanser

3 uker

  • igangsettingstillatelser
  • midlertidig brukstillatelser
  • ferdigattester
  • byggetiltak der alle vilkår er oppfylt og det ikke er nødvendig med uttalelse eller samtykke fra en annen myndighet.

12 uker

  • Omfattende byggetiltak, med og uten dispensasjon fra reguleringsplan. Vi regner saksbehandlingstiden fra vi mottar en fullstendig søknad, det vil si med all nødvendig dokumentasjon. Hvis vi må innhente ytterligere dokumentasjon fordi søknaden ikke er fullstendig, inngår ikke dette i saksbehandlingstiden.

Dispensasjon

Hva er en dispensasjon?


En dispensasjon er et vedtak som innebærer at det gis et unntak fra bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven (pbl). Dispensasjon vil si at kommunen gir noen tillatelse i en konkret sak til å bygge eller gjøre noe som ikke er i overensstemmelse med disse bestemmelsene. Dispensasjon kan være varig eller tidsbegrenset. 

Hovedregelen er at alt skal bygges slik at det er i overensstemmelse med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og arealplaner. Eksempler på arealplaner er kommuneplanens arealdel, kommunedelplan, reguleringsplan, områdeplan, detaljplan eller bebyggelsesplan. De forskjellige områdene i kommunen har ulike planbestemmelser. Når du skal bygge noe må du derfor finne ut hvilke bestemmelser som gjelder for eiendommen du skal bygge på. Kommunen kan gi deg informasjon om dette.

Ingen lover eller regler kan utformes så presist at de alltid vil virke riktig slik som lovgiver har bestemt. Det er derfor "alltid" nødvendig og viktig å ha en "sikkerhetsventil" slik at loven ikke rammer forhold man ikke har ønsket å ramme.

Plan- og bygningsloven gir en snever adgang til å fravike bestemmelsene ved å søke om dispensasjon. De ulike bestemmelsene i både lov, forskrift og arealplaner har blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. 

Hva kan det dispenseres fra?


Det kan dispenseres fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan for eksempel dispenseres fra arealplaner, forskrifter og lokale vedtekter.

Hva kan det ikke dispenseres fra?


Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsreglene i plan- og bygningsloven eller byggesaksforskriften (SAK10). Det er i praksis heller ikke særlig aktuelt å dispensere fra lovens krav til estetisk kvalitet i det som bygges, eller fra sikkerhetskravene i byggteknisk forskrift (TEK17).

(Disse reglene har innebygde "sikkerhetsventiler" og unntaksbestemmelser som skal sikre at verken saksbehandlingen eller forskriftskravene skal virke urimelig eller ramme feil forhold.)

Hva skal til for å kunne få dispensasjon?


Dispensasjon gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 

De to vilkårene i er såkalt kumulative vilkår. Det vil si at begge må være oppfylt før kommunen kan vurdere om de skal gi dispensasjon.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på hvilke konsekvenser dispensasjonen kan få for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra arealplan skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt.

Når du skal søke om dispensasjon må du begrunne den med forhold som er spesielle for din sak. Generelle argumenter som mange andre også kan komme med, vil normalt ikke bli tillagt særlig vekt. Det kan likevel være viktig at du redegjør også for disse. Har du argumenter som teller positivt for hensynet bak regelen du søker dispensasjon fra, vil det være til din fordel. Argumenter som er knyttet til mer personlige forhold slik som for eksempel; behov for større plass, rent personlige forhold som sykdom eller lignende, eller at dispensasjonen er nødvendig som ledd i et arveoppgjør har ofte ikke avgjørende vekt i dispensasjonsvurderingen. Slike hensyn kan bare i begrenset utstrekning tillegges vekt, ettersom arealbruk fastlegges i et livslangt perspektiv, mens eierforholdene på stedet vil kunne være skiftende. Individuelle forhold, herunder sosialmedisinske, personlige eller andre tungtveiende menneskelige hensyn, kan i enkelte tilfeller være avgjørende for å gi dispensasjon når det ikke foreligger motstridende forhold av større vekt. Personlige ønsker om en bestemt utnyttelse av en eiendom kan i noen tilfeller være sammenfallende med de hensyn plan- og bygningslovningen er satt til å ivareta. Eksempler på dette er der dispensasjonen fører til at bygget eller uteoppholdsarealet får bedre funksjonalitet, eller der dispensasjonen vil gi bedre arkitektonisk kvalitet. 

Hvordan gå fram for å søke om dispensasjon?


Du kan som tiltakshaver (tiltakshaver = du som skal bygge / gjøre noe) søke om dispensasjon selv. Eller du kan overlate jobben til noen andre på vegne av deg. I søknaden skal du beskrive tydelig hvilke bestemmelser du søker dispensasjon fra. Du skal også begrunne hvorfor du mener det bør gis dispensasjon. I tillegg skal du varsle naboer. Merk deg at det er noe vanskeligere å unnlate å varsle en eller flere naboer i dispensasjonssaker enn rene byggesaker.

Du kan velge å søke om dispensasjon først, før selve tiltaket (tiltaket = det du skal bygge / gjøre). Dette er særlig aktuelt om det du skal gjøre er avhengig av dispensasjon, men ellers unntatt søknadsplikt. Du kan også velge å søke om dispensasjon samtidig som du søker om selve tiltaket. Denne varianten er den vanligste når det du skal gjøre er søknadspliktig.

Søknad om dispensasjon skal alltid være skriftlig. Du kan skrive den i form av et brev.

Vi gjør oppmerksom på at vurdering av dispensasjon er gebyrbelagt, se gebyrsatsene og et eventuelt avslag koster 50% av gebyret.


Søknaden skal vanligvis inneholde

  • Hvem som er tiltakshaver og søker 
  • Hvilken eiendom søknaden gjelder. Hva du skal bygge/gjøre 
  • Hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra 
  • Begrunnelse for hvorfor du mener dispensasjon bør gis. Begrunn i forhold til begge de to vilkårene
  • Kvittering for nabovarsel og Opplysninger gitt i nabovarsel som viser at naboer er varslet om dispensasjonssøknaden
  • Redegjørelse for eventuelle merknader naboer har kommet med til søknaden, og din / ansvarlig søkers vurdering av disse
  • Situasjonsplan
  • Eventuelle tegninger i målestokk 1:100 og om nødvendig terrengprofil
 
Hvordan begrunne en dispensasjonssøknad?


Bestemmelsene plan- og bygningsloven krever at du begrunner søknaden. Når du skal skrive begrunnelsen skal du:

Vurdere om hensynet bak bestemmelsen du søker dispensasjon fra settes vesentlig til side. (Hva hensynet bak en bestemmelse er finner du ut ved å lese forarbeidene til bestemmelsen eller annen juridisk litteratur). Denne vurderingen kan du gjøre på følgende måte;

  • Skriv hva hensynet bak bestemmelsen er
  • Skriv så hvorfor du mener at dispensasjonen ikke vesentlig tilsidesetter dette hensynet.
  • Om det du skal bygge/gjøre er av betydning for noen av de hensynene som er omtalt i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, kommentere du dette.
  • Om statlige eller regionale myndigheter allerede har uttalt seg negativt til det du skal bygge/gjøre, kommenterer du dette også. (Om dispensasjonen berører fylkeskommunens eller andre statlige myndigheters saksområder, skal saken sendes på høring etter.) Vanligvis vil saksbehandler i kommunen ta seg av dette, men tiltakshaver/ansvarlig søker kan velge å gjøre dette selv før søknaden om dispensasjon sendes inn til kommunen.

Beskrive hvorfor fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det kan du gjøre på følgende måte;

  • Skriv hva som er ulempene med det du skal bygge/gjøre. Det kan for eksempel være ulemper for allmennheten, naboer, for det hensynet bestemmelsen er ment å ivareta.
  • Skriv deretter hva som er fordelene med dispensasjonen.
  • Vurder fordeler og ulemper opp mot hverandre, og begrunn hvorfor du mener fordelene er klart større enn ulempene.

Søker du dispensasjon fra plan- og bygningsloven eller forskrifter til loven tar du også med hvilke fordeler og ulemper dispensasjonen kan få for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet i disse punktene.

På denne måten veier du de ulike interessene i saken opp mot hverandre, for til slutt å konkludere med at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. (Konkluderer du med at de ikke er til stede sender du ikke søknaden til kommunen.)

Etter at dispensasjonssøknaden er sendt kommunen:


Når kommunen mottar søknaden din har den maksimalt 12 uker på seg til å gi deg svar. Kommunen vurderer først om dispensasjonssøknaden inneholder all nødvendig dokumentasjon. Dersom dispensasjonen berører fylkeskommunens eller andre statlige myndigheters saksområder, vil saken bli sendt på høring dersom du som tiltakshaver/ansvarlig søker ikke allerede har gjort dette. (Andre myndigheter har 4 ukers svarfrist, og kommunens 12-ukersfrist blir forlenget med disse 4 ukene). Kommunen kan i noen tilfeller forlenge fristen.

Kommunen vil i sin videre behandling vurdere om vilkårene for å kunne gi dispensasjon er til stede. Kommer kommunen fram til at vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt, vil du normalt få innvilget søknaden din. Du vil da motta et svarbrev med vedtak om innvilgelse av dispensasjon. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen.

Kommer kommunen fram til at vilkårene ikke er oppfylt, skal kommunen avslå søknaden din. Du vil da motta et svarbrev med vedtak om avslag. Alternativt kan kommunen kontakte deg og gi deg veiledning om alternative måter å komme frem til ønsket resultat på. 

Ingen har krav på dispensasjon. I noen tilfeller kan det derfor være at du får avslag på dispensasjonssøknaden selv om vilkårene for å kunne gi dispensasjon er til stede. Kommunen må ha saklig grunn for avslaget.

Både du og andre med rettslig klageinteresse (det kan for eksempel være naboer eller andre berørte myndighet) kan eventuelt klage på vedtaket etter bestemmelsene i forvaltningslovens.

Når du har fått innvilget dispensasjon


Om det du skal bygge er unntatt søknadsplikt kan du gå i gang med å bygge. 

Om det du skal bygge er søknadspliktig, og du ikke har søkt om tillatelse til tiltak samtidig med dispensasjonssøknaden, kan du nå søke om tillatelse til tiltak. Har du fått innvilget en midlertidig dispensasjon, gjelder vedtaket for tidsrommet du har fått
innvilget, eventuelt til kommunen gir beskjed om at dispensasjonen opphører. Når tiden er ute er du selv ansvarlig for fjerning/opphør av bruk.

En dispensasjon har gyldighet på 3 år fra dato for vedtaket. Har du ikke sendt inn søknad om tillatelse til tiltak innen den tid, eller begynt å bygge innen samme tid (dersom du har søkt om dispensasjon og tillatelse til tiltak samtidig) faller den bort. Ønsker du fortsatt dispensasjon for å bygge må du søke på nytt.

Bruksendring fra hytte til enebolig


Ønsker du bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig?

Om du ønsker å søke om bruksendring må du finne et firma som kan stå ansvarlig for søknadsprosessen. Du må være forberedt på å gjennomføre utbedringer av bygningen, for å tilfredsstille de tekniske kravene. Endring vil også medføre økte kommunale avgifter.

For å bruksendre en fritidsbolig som ligger i annet enn regulert til boligområde, må det søkes om unntak/dispensasjon. 

Før det kan gis tillatelse til bruksendring må blant annet følgende vilkår være oppfylt:

  • Fritidsboligen/hytta skal ha innlagt vann og enten være tilknyttet kommunalt avløp eller å ha godkjent privat avløpsanlegg som tilfredsstiller standard til helårs bolig.
  • Det må være vinterbrøytet vei helt frem til eiendommen.
  • Sjekk ut krav til teknisk forskrift. (TEK)
  • Dersom det er bomvei frem til eiendommen må utrykningsenheter og hjemmetjeneste har tilgang på enkel og effektiv åpning av denne uten bruk av nøkler eller nøkkelkort.
  • Eiendommer skal ha en trygg skolevei og rimelig nærhet til kommunens sentra mht. gang- og sykkelavstand/kollektivtransport.
Søknad

Bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig er søknadspliktig jf. plan- og bygningslovens (pbl) § 20-1 bokstav d. Det vil si at søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av bruksendring skal ivaretas av foretak med ansvarsrett.

Planstatus

For å få tillatelse etter plan- og bygningsloven må det du søker om være i tråd med gjeldende plan. Enkelte av disse områdene er regulert. Du bør derfor undersøke hva som gjelder i ditt område.

Gravemelding

Gravesøknad kreves for at andre enn kommunen selv skal få tillatelse til å utføre arbeider på kommunal grunn og eiendom. Les mer:

Gravemelding